Una de las ventajas de la
política española es que permite denunciar un problema, rechazar una medida
destinada a combatirlo y regresar al día siguiente para denunciar que nadie
hace nada. Con la vivienda, esa secuencia se ha convertido en una costumbre. Tras
el fracaso de los dos últimos decretos, vuelve a oírse que el Gobierno
reaccionó a última hora, después de años cruzado de brazos.
Esa es la postura que sintetiza una simpleza lanzada por el cocinero José Andrés con la seguridad y el aplomo de una ignorancia propia de barra de bar: «Tenemos un Gobierno que lleva ocho años en el poder y, de golpe ahora, en el último segundo, ahora, nos acordamos de la vivienda». Como solución, José Andrés, que, como todos los reaccionarios ignorantes, dice que el de la vivienda no es un asunto de «izquierdas ni de derechas» plantea una reflexión: «España es un gran cocido riquísimo y donde si tares buenos ingredientes, los cuidas con esmero, el resultado es muy bonito. Pero no hay interés en hacer esa olla común». Acabáramos.
A la acusación algunos otros
“cuñaos” añaden otra: proteger a los inquilinos mediante prórrogas y límites al
alquiler sería una antigualla franquista. Ambas afirmaciones tienen un
inconveniente: los documentos.
Empecemos por la primera
cuestión recordando que juzgar resultados exige conocer las decisiones tomadas,
las administraciones responsables y los votos emitidos. La historia reciente de
la vivienda no comienza con los decretos de septiembre de 2026, igual que la
protección del inquilino no nació con Franco.
En marzo de 2019, el
Gobierno socialista aprobó el Real Decreto-ley 7/2019.
Amplió de tres a cinco años la prórroga obligatoria de los contratos cuando el
arrendador era una persona física y a siete cuando era una persona jurídica. No
obligaba al inquilino a permanecer ese tiempo: le permitía conservar la
vivienda durante ese periodo en los términos legales. También limitó
determinadas garantías adicionales y amplió la prórroga tácita. La Diputación
Permanente lo convalidó el 3 de abril por 33 votos contra 31, con una
abstención. PP y Ciudadanos votaron en contra. Vox todavía no tenía diputados.
En 2020, mientras la
pandemia paralizaba buena parte de la economía, el Gobierno de coalición aprobó
el Real Decreto-ley
11/2020: suspensión de determinados desahucios de hogares vulnerables sin
alternativa habitacional, prórrogas extraordinarias de contratos, moratorias y
ayudas al alquiler. El escudo se prolongaría mediante normas posteriores.
Conviene ser exactos: PP y Vox se abstuvieron en su convalidación del 9 de
abril. Queda acreditado que la protección habitacional estaba legislada seis
años antes de los últimos decretos.
En marzo de 2021, el
Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana anunció que elevaba a 100 000
viviendas el objetivo de su plan de alquiler asequible, combinando parque
público, movilización de inmuebles y colaboración con entidades privadas. Era
un objetivo, no un balance de viviendas entregadas. Al mismo tiempo avanzaba la
negociación de una ley estatal de vivienda. El Consejo de ministros aprobó su
remisión a las Cortes el 1 de febrero de 2022: vivienda protegida, parques
públicos, atención a hogares vulnerables y un mecanismo para declarar zonas de
mercado residencial tensionado.
Ese año llegó también el
límite extraordinario del 2% a determinadas actualizaciones anuales del
alquiler, incorporado al Real
Decreto-ley 6/2022 de respuesta a la guerra en Ucrania. Con sus condiciones
y excepciones, trataba de evitar que la inflación se trasladara íntegramente a
las rentas. El Congreso convalidó el paquete el 28 de abril. Por tanto, ni la
intervención en los alquileres ni el proyecto de una regulación más amplia
aparecieron de repente ante las últimas protestas.
El 27 de abril de 2023, el
Congreso aprobó la Ley 12/2023
por el Derecho a la Vivienda con 176 votos favorables y 167 contrarios. PP
y Vox votaron en contra. La Ley 12/2023 estableció el primer marco estatal de
la etapa democrática dedicado al derecho a la vivienda. No prometía que una
firma ministerial pudiera resolver cualquier mercado local: articulaba
instrumentos cuya aplicación dependía también de comunidades autónomas y
ayuntamientos. Esa distribución de responsabilidades es fundamental para
entender lo que vino después.
El Gobierno central no puede
declarar unilateralmente cualquier barrio como zona tensionada. La activación
del mecanismo corresponde a la administración competente en vivienda, siguiendo
el procedimiento legal. Las comunidades disponen de amplias competencias sobre
vivienda y urbanismo; el Estado conserva atribuciones relevantes sobre
contratos, legislación procesal, financiación y condiciones básicas de
igualdad. Quien atribuye todo el problema a Madrid debe explicar qué hacen los
gobiernos autonómicos con sus propias facultades.
Las comunidades gobernadas
por el PP anunciaron en 2023 su rechazo a declarar zonas tensionadas. Hubo
también recursos de inconstitucionalidad contra distintos artículos,
presentados por gobiernos e instituciones de colores diversos. Cataluña y el
País Vasco recurrieron cuestiones competenciales: no deben colocarse por ello
en la lista de autonomías del PP. Tampoco todo recurso constituye un boicot. El
Constitucional anuló algunos preceptos y mantuvo otros; en 2026 desestimó el
recurso madrileño. Defender el ámbito autonómico es legítimo. Afirmar que el
Estado invade competencias y exigirle después que resuelva por sí solo el
alquiler es políticamente bastante más difícil de explicar.
Además, las posiciones
autonómicas han evolucionado y no cabe describirlas como un bloque inmutable.
Lo que sí puede señalarse es la responsabilidad de quienes deciden no activar
una herramienta disponible. Andalucía sigue defendiendo expresamente su decisión
de no declarar zonas tensionadas. Puede sostener que ese mecanismo no funciona
y proponer otro, pero debe responder también por su alternativa. La negativa a
utilizarlo impide aplicar las medidas vinculadas a esa declaración: tiene
consecuencias, no es una mera discusión de nombres.
Por el contrario, otras
comunidades se pusieron manos a la obra para ejecutar sus competencias y
demostrar que, si todas las autonomías se empeñasen, otro gallo cantaría. En su
primer debate de política general (8/10/2024) Salvador Illa lanzó
un programa para construir 50 000 viviendas públicas hasta 2030. ¿Cómo?
Aportando 4 400 millones, agilizando la creación de suelo, los plazos de
trámite y entrega y la colaboración con municipios y actores privados. Al filo
de los dos años, se han entregado 12 599 pisos, otros 7 000 se han iniciado y 25
943 están “en proceso”, a punto de obras. Lo que demuestra que aunque urge
reformar la Ley del Suelo para agilizar, incluso con la actual se puede actuar.
En cambio, a la resistencia planteada
por la mayoría de las CCAA se añade el registro de siete iniciativas rechazadas
con los votos contrarios de PP, Vox y Junts desde septiembre de 2024. La
primera fue la proposición
de Sumar, respaldada por el PSOE, para regular los alquileres de temporada y
por habitaciones. Buscaba impedir que esas modalidades se emplearan para
eludir las garantías del alquiler residencial. Cayó el 17 de septiembre por 178
votos contra 172. Junts había anunciado su abstención, pero terminó votando con
PP y Vox.
La segunda fue el Real Decreto-ley 9/2024,
rechazado el 22 de enero de 2025. Incluía pensiones, transporte y protección
frente a determinados desahucios: 177 votos contrarios y 171 favorables. La
tercera llegó el 27 de enero de 2026, cuando cayó el Real Decreto-ley 16/2025,
que prolongaba el escudo social. La cuarta, el 26 de febrero, fue el Real Decreto-ley 2/2026,
que volvió a presentar la moratoria de desahucios después de separar otras
medidas. PP, Vox y Junts votaron negativamente en los tres casos.
El quinto rechazo se produjo
el 28 de abril de 2026. El Real
Decreto-ley 8/2026 contemplaba prórrogas extraordinarias de hasta dos años
para determinados contratos y límites a las actualizaciones de renta. Fue
derrotado por 177 votos contra 166, con cinco abstenciones del PNV. El sexto y
el séptimo son los del pasado 2 de octubre: los reales decretos-leyes 26 y
27/2026, sobre protección y oferta asequible de vivienda y estabilidad de los
arrendamientos. PP, Vox y Junts rechazaron ambos; PNV y Coalición Canaria se
sumaron al rechazo del segundo.
Son seis decretos
gubernamentales y una proposición parlamentaria en la actual legislatura, no
siete políticas completamente distintas: varias protecciones se presentaron de
nuevo porque habían sido derribadas. Esa precisión no debilita la conclusión.
Durante años hubo reformas aprobadas, proyectos negociados y textos rechazados.
Los resultados pueden ser insuficientes, pero la afirmación de que todo nació
de una improvisación reciente no resiste esa cronología.
La acusación de franquismo
resiste todavía menos. El Real Decreto
de 21 de junio de 1920, impulsado por Gabino Bugallal bajo Alfonso XIII,
estableció prórrogas obligatorias para propietarios en las capitales de
provincia y poblaciones de más de 20.000 habitantes. Regulaba aumentos tomando
como referencia las rentas de 1914, permitía reclamar reducciones y limitaba
las fianzas. La venta del inmueble no borraba las protecciones y los pactos
contrarios al decreto carecían de efecto.
Primo de Rivera mantuvo ese
régimen mediante sucesivas prórrogas, aunque introdujo excepciones favorables a
propietarios y nuevas construcciones. La República lo recogió en el Decreto
de 29 de diciembre de 1931: prórroga a voluntad del inquilino, protección
para familiares convivientes tras su fallecimiento y garantías cuando el
propietario recuperaba la vivienda por necesidad propia o familiar. Su artículo
21 anunciaba una futura ley de Arrendamientos urbanos, que no llegó a
aprobarse. La ley de
1946, que llevó precisamente el título de la republicana, sí pertenece al
franquismo; la tradición protectora que incorporó era anterior.
La vivienda merece algo más
que etiquetas y amnesias. El Gobierno debe responder por sus resultados; las
comunidades, por el ejercicio de sus competencias; los partidos, por sus votos.
Nadie queda dispensado porque otro haya fallado. Y quienes rechazan una
protección deberían explicar qué ofrecen a cambio antes de regresar a la
tribuna para lamentar que el inquilino sigue esperando, con las cajas
preparadas junto a la puerta.

